01.02.11

BGH schränkt Kündigungsrecht für Vermieter ein

 Kein Eigenbedarf für KG- oder OHG-Gesellschafter

(dmb) „Das ist eine richtige und für Mieter gute Entscheidung. Der Bundesgerichtshof grenzt den Kreis der von einer Eigenbedarfskündigung begünstigten Personen deutlich ein. Eine Kommanditgesellschaft (KG) oder eine offene Handelsgesellschaft (OHG) kann nicht zu Gunsten eines ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 210/10).

 

Sind zwei Personen zusammen Vermieter, können beide theoretisch auch wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie bzw. einer von ihnen die Wohnung für sich benötigen. Das Gleiche gilt nach einer früheren Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 271/06), wenn die Vermieter einen gemeinsamen Zweck verfolgen und eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gebildet haben. Mitunter hängt es von Zufälligkeiten ab, ob diese Personenmehrheit eine Gemeinschaft oder Gesellschaft bildet.

Anders aber, wenn aus wirtschaftlichen, steuerrechtlichen und haftungsrechtlichen Überlegungen eine Gesellschaft gegründet und ins Handelsregister eingetragen wird, wie beispielsweise eine Kommanditgesellschaft oder offene Handelsgesellschaft. Will einer dieser Gesellschafter in die Mieterwohnung ziehen, rechtfertigt das keine Eigenbedarfskündigung.

Siebenkotten: „Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Mieter vor Eigenbedarfskündigungen sicher sind, wenn ihr Vermieter eine Gesellschaft ist, zum Beispiel eine Personenhandels- oder Kapitalgesellschaft. Eigenbedarf können weder eine GmbH noch eine Aktiengesellschaft geltend machen, genauso wenig, wie Kommanditgesellschaften oder offene Handelsgesellschaften zu Gunsten ihrer Gesellschafter.“

25.01.11

Einengung der Farbwahl auf „Weiß“ unwirksam

 BGH zu Schönheitsreparaturen

 (dmb) „Der Bundesgerichtshof konkretisiert seine bisherige Rechtsprechung zu Farbwahlklauseln bei Schönheitsreparaturen und schafft damit die notwendige Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter. Das ist gut so“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heute veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 198/10).

 Die Karlsruher Richter erklärten, eine Mietvertragsbestimmung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, ist nur wirksam, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt des Auszugs aus der Wohnung gilt und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Die Einengung der Farbwahl auf die Farbe „Weiß“ schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu stark ein und benachteiligt ihn unangemessen. Damit ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, der Mieter muss gar nicht renovieren.

 „Mietvertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter auch während der Mietzeit Renovierungsarbeiten in einer bestimmten Art und Weise ausführen muss (zum Beispiel Raufasertapete) oder er nur in konkret vorgegebenen Farben renovieren darf, waren schon nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Es geht den Vermieter nichts an, wie der Mieter sich während der Mietzeit einrichtet“, erklärte Siebenkotten. Jetzt stellt der Bundesgerichtshof klar, dass Mieter über den Mietvertrag auch nicht bei ihrem Auszug auf die Farbe „Weiß“ festgelegt werden dürfen. Anderenfalls wären sie praktisch gezwungen, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen oder wegen einer anderen Farbgestaltung der Wohnung Gefahr zu laufen, beim Auszug eine noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen. Das wäre wirtschaftlich unsinnig.“

 Die Vermieterinteressen, so der Bundesgerichtshof, werden durch diese Entscheidung nicht ernsthaft berührt. Das Interesse des Vermieters gehe dahin, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dazu müsse der Mieter aber nicht zwingend auf einen weißen Anstrich festgelegt werden, auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen erschwere eine Weitervermietung nicht.

12.01.11

Betriebskostenabrechnung darf nachträglich korrigiert wrden

 Bundesgerichtshof gibt Vermieter Recht

 (dmb) „Die Entscheidung ist nachvollziehbar und konsequent“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 269/09).

Danach darf der Vermieter eine bereits erteilte Betriebskosten- bzw. Heizkostenabrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist auch zum Nachteil der Mieter korrigieren. Eine aus der Abrechnung bereits erteilte Gutschrift kann zurückgebucht werden.

Für das Abrechnungsjahr 2006 hatte der Vermieter ursprünglich ein Heizkostenguthaben in Höhe von 152,60 Euro errechnet. Bei der Abrechnung vom 6. Juli 2007 hatte er versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 Euro nicht berücksichtigt. Dies holte er mit Schreiben vom 11. Dezember 2007 nach und schickte eine korrigierte Abrechnung, die nur noch ein Mieterguthaben in Höhe von 14,52 Euro auswies. Den Differenzbetrag von 138,08 Euro buchte der Vermieter aufgrund einer Einzugsermächtigung direkt beim Mieter ab.

 „Das Urteil ist aber natürlich kein Freibrief für irgendwelche Nachlässigkeiten und Schlampereien auf Vermieterseite“, erklärte Siebenkotten.

Nach dem Gesetz muss der Vermieter spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebs- und Heizkostenabrechnung dem Mieter zugesandt haben. Nach Ablauf dieser Frist ist der Vermieter mit Nachforderungen aus seinen Abrechnungen ausgeschlossen, er kann die Abrechnungen auch nicht mehr zum Nachteil der Mieter korrigieren.

 Siebenkotten: „Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass für Mieter endgültige Rechtssicherheit erst ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode eintritt. Ab diesem Zeitpunkt sind Nachforderungen oder Korrekturen zu seinem Nachteil unzulässig.

Umgekehrt tritt für den Vermieter erst Rechtssicherheit ein, wenn der Mieter nicht spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Einwendungen erhoben hat.“